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    来源:匿名   时间:2020-01-09 10:17:49





     面粉降了,面包也会降价吗?钱钰玲透露,从土地到新房,中间的周期一般在8个月左右,有一些开发商将周期拉长到12-16个月。也有人表示“不一定”。还有业内人士分析:大部分时候看,高地价总是要传递到高房价上去的。针对这一问题,钱钰玲认为,不妨结合同一区域的一二手房倒挂情况来做参照。虽然目前杭州二手房市场存在一定的挂牌价虚高现象,但实际成交价格很有指导性。
     

    皇城国际真人娱乐|面粉降价,面包就一定会降吗?业内人士:土地热度下降 房价未必降

    皇城国际真人娱乐,2018-07-20 09:30

    作者:记者 陆丹 实习生 潘晟 编辑 王海峰

    下半年才刚开了个头,杭州土地热度逐渐减退的现象似乎有了苗头。

    “地价凉了房价会跌吗?”“面粉(土地)和面包(房子)到底什么关系?面包一定贵过面粉吗?”一时间,这样的疑问不绝于耳。

    虽然这并不是什么新鲜问题,但在当下,却是很多购房者最迫切想知道的。

    科普一下, 地价和房价是什么关系?

    首先,房价并非“地价+开发商利润”这么简单,而是由楼面价、建安成本、财税管理、企业所得税、预期利润这五个部分构成。除去最后流进开发商口袋的利润,从买地到盖房卖房,还需要在许多方面下成本。

    其中,最大的组成部分依然是土地使用权的费用,约占销售均价的一半左右;建安成本就是盖房子过程中人工费、材料费、管理费、景观成本等一系列支出,目前一二线热门城市高层住宅的建安成本约3000元/平方米,具体到各地块地区时也各有差异;盖房、卖房过程中产生的税费、向银行借钱产生的利息、工人吃饭问题的解决等等财税管理费用占了近1/5;除去这些,交完企业所得税后,开发商才能拿到自己的利润,而随着各项成本的上涨,房企的利润也在不断萎缩,目前普遍利润率约为7%。

    由此可见,地价无疑是影响房价的一个重要因素,但是常常听到的“楼面价”仅仅是地价的一部分,它还包括了开发商还需缴纳的土地契税(成交价的3%),以及基础设施建设所需的市政配套费(杭州的标准为城市规划区内的建设项目住宅150元/平方米、非住宅220元/平方米,萧山、余杭除外)。

    面粉降了,面包也会降价吗?

    对于最近的土拍热度问题,记者采访了业内人士和部分开发商。克而瑞浙江区域研展经理钱钰玲认为,土地作为一级市场,对二级市场(新房)和三级市场(二手房),有一定的指导性。

    “近期来看,杭州的土地市场开始逐渐回归理性,但作用到二级市场(新房)的效果还没那么快。”钱钰玲透露,从土地到新房,中间的周期一般在8个月左右,有一些开发商将周期拉长到12-16个月。“目前政府限价政策很坚定,开发商利润相对来说在降低,但有些还是拉长周期,看后续是否能把备案价做一定的提升。”钱钰玲认为,目前土拍起拍价其实是有所提高的,结合自持比例等因素来换算,对比之前的地王看似是有所不及,但对比再之前的地价绝对是大幅度提升了。“杭州比较特殊,有亚运会的预期,所以房价大起大落的可能性不大,只能说逐渐回归理性了。”

    也有人表示“不一定”。

    举个例子:前几年小麦曾卖到过1.5元/斤,但当时一包面包片卖5元钱;近几年国家出台小麦价格保护政策,每斤价格稳定在1.1-1.3元之间,但面包片却从5元涨到10元。因为制作面包的成本除了面粉外,还包含鸡蛋、油、房租、员工工资等。房子涨不涨价,除了考虑地价外,还有建造、管理、税费等额外成本。

    这位业内人士表示,现在大环境在抑制房价猛涨,也就是说近阶段“面包”价格还会持续平稳一段时间,这对于“面包店主”来说是不可抗因素。“奢想房价猛降?说句真心话,假设房价真的被腰斩,你还会主动买房吗?更何况,一直是‘创收小标兵’的房地产,也不是说能舍弃就舍弃的。”

    还有业内人士分析:大部分时候看,高地价总是要传递到高房价上去的。像杭州拍出了这么多的高价地,让开发商都去亏损,这肯定是不现实的事。所以高地价的房子,最后是要高房价来消化的,从某种意义上是这样的。但很多时候,房价与地价之间也背道而驰。杭州当年也出现过很多的高地价,但最后卖房子的时候亏损的也很多。所以主要还是看市场处于怎样的阶段。如果处于上升期,高地价一定会传导到高房价;但等到哪一天市场处于回落期或下滑的话,那高地价可能就不一定意味着高房价,开发商甚至要割肉亏本去卖。

    还有开发商内部人士感叹:地价对房价是有影响的,但也会因为边际效应放缓。打个比方:某大型房企在良渚的某项目至今未入市,按照现在的价格来算是亏本的,地价高不代表房价一定能突破政府的限价。“之前拿了高价地,开不了盘,没有回流现金,融资又难……现在一些开发商基本都是这样的情况。中小型房企拿一两个高价地有可能导致整个公司陷入危机,所以良渚那块高起价的地块自然就没人报名了。”

    什么样的面包性价比高?

    “原则上来说,在高端甜品店购买的花样蛋糕,要远远比小卖部3块钱的早餐面包更诱人。”某业内人士开玩笑说,也就是说,品质好的楼盘,相对来说更吃香。“至于耐饿程度,这个主要是受众的个人体验,并没有统一的参考标准。”

    比如,对于手里只有3块钱却饥饿难耐的人来说,实惠的早餐包足以解决所有问题;而注重享受的富豪,肯定更倾向于法式苏芙蕾。他建议,站在自住+保值的角度,选一些品质不错、品相又过得去的“面包”是重点,这样的“面包”受众范围更大一些,居住舒适度也不错,同时也便于二次销售。

    针对这一问题,钱钰玲认为,不妨结合同一区域的一二手房倒挂情况来做参照。虽然目前杭州二手房市场存在一定的挂牌价虚高现象,但实际成交价格很有指导性。“对于刚需来说,可选余地没有那么大,不妨沿着地铁看看有没有好一点的楼盘。”

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